全球各大城市的不动产价格暴增。在全球最昂贵的城市伦敦，工作场所每年负担一名员工的成本已高达 27,000 欧元，并将持续上涨。研究指出不动产是公司管理中第二大的成本项目，其中营运成本占总持有成本的71%。面临高昂成本的挑战，企业纷纷限缩每名员工可以使用的空间。结果便是在开放式办公室办公的员工，平均拥有 11.5 平方公尺的空间，与此相比，在传统工作场所的工作人员，则拥有 46.5 平方公尺的空间。

图1 : 高度自动化的智慧绿建筑，透过现代建筑科技的协助，能够与各种建筑管理系统结合。(source:Building digitalization)

以经济实惠的成本设计恒久长存的建物，同时提供最高水准的工作场所舒适度，这艰难的任务主要落在建筑师手中。原则上，解决之道相当简单：高度自动化的智慧绿建筑，透过现代建筑科技的协助，能够与各种建筑管理系统结合。除了拥有低廉的每平方公尺成本，还能兼顾更具吸引力的工作环境，让物业经理能提供合适的工作场所，提升员工办公效率。

智慧建筑能够同时降低营运成本，并提升员工效率，将在未来大显身手。智慧建筑科技的市场持续成长。根据国际数据资讯（IDC）的预测，全球在智慧建筑科技的支出在今年将超过 170 亿欧元，无疑是受到数位化趋势的推升。

庞大契机

无论是称作「智慧基础建设」或是「物联网」（IoT），这些难以计数的热门单词指的都是同一件事：新一代自动化建筑。所有产业领域都受到此概念的影响；相反地，数位化并不会对企业带来威胁，而是一个庞大契机。特别对大楼业主和操作员而言，数位化带来的益处是如此庞大，以至於数位转型将在不动产业带起不容忽视的趋势。数位化逐渐成为降低不动产投资组合成本的最隹手段，而不动产对许多公司而言，是第三个最具有价值的有形资产。

建筑管理数位化注定成为趋势。西门子估计，到了2030年，在物联网中将有500亿个连网装置，令人震惊的数量。根据进一步预测，65%的西门子客户将需要随时存取资料；60% 的客户希??在业务流程中能看到更高的透明度；52% 的客户将数位化视为进行系统最隹化的方式。

图2 : 无论是称作「智慧基础建设」或是「物联网」（IoT），这些难以计数的热门单词指的都是同一件事：新一代自动化建筑。 (source:Building digitalization)

但究竟要如何运用如此庞大的资料量？以及如何串联各种不同应用，才能以最隹方式运用此资料？

目前已可从消防和安防系统、HVAC 设备 （暖气、空调、通风） 和控制装置、能源效率程式，以及照明和能源系统收集资料，如今又新增了量测能源及消耗的智慧电表，而全球也已日益运用并整合此项技术。西门子深信，自未连网系统所收集的资料，如果与不同类型量表的资料和结构化的建筑资料结合，将能为使用者创造极为可观的价值。

智慧感测器、致动器（actuators）和类似装置提供丰富的资料，而这些资料的潜能也经过完善的开发。使用大数据应用，已经可以分析这些资料，并转化为透明资讯，可在处理後进一步产生相关的即时效能指标。

智慧运算可评估使用者行为和能源消耗中的趋势，进行模式侦测，让明智决策、预测型策略和持续最隹化成为可能。若与复杂的自我最隹化功能结合，便能造就中枢神经系统，进而让建物变得「聪明」。

透明度提升价值

在为使用者创造附加价值时，透明度是极重要的元素。透明度是指所有潜在的改善措施按优先顺序排列，提供给使用者概览。此附加价值的体现在於，举例来说，除了符合法规要求外，能透过更优异的能源效率和永续发展，降低营运成本。因此，透明度是实现最隹建筑效能的先决条件。

第一步是收集并视觉化有意义的资料，以建立资讯化仪表板。主控区提供KPI指标，依据个别设备元件和整体建筑管理系统的效能进行分类，包括能源消耗、一般成本、CO2排放、每平方公尺成本等 KPI 指标。透过这些指标，大楼业主能分析服务供应商的效率，即时采取各种广泛的措施。这不仅能针对单一地点，公司所有建物皆能一次掌握。

状况监控能侦测并预测系统错误，还能实行或最隹化修正及防范的措施。这能确保建物可用性不受干扰，并提供所有系统的完整概览。

公司可测量建物的能源效率，而西门子技术人员会将此效率与其他类似系统比较，进而找出能进行改善的潜在区域。西门子甚至能够针对特定气候条件或紧急状况，提供进行系统最隹化的预测模组。

建筑将提升到更高的层次，新的创新科技将为工作场所的使用情况，带来更加清晰的情报资讯。

我们正处在一个通往令人兴奋的未来大门前，未来人类将能改变工作、控制环境及使用能源资源的方式。办公室热点图和使用侦测，让大楼业主拥有建物全天使用情况和使用情况季节变化等珍贵资讯。

主动出击，积极预测

在过去，公司管理建物的方式较为被动。但透过数位化收集各种资讯，公司现在能够主动出击，并利用预测分析带来的种种益处。服务就此取得全新的重要性，并从固定排程模式转变为以状况为基础的服务模式。公司的最终目标，是让建筑管理系统得以自主运行。此类自主建筑让公司减少能源消耗和停机时间，并能按需求提供服务，并提供以规则为基础的效能管理。

数位化带来的庞大益处，已经在建筑效能管理上显露无遗，例如最重要的 CO2 排放量减少。现在，企业已减少 10 到 15% 的 CO2 排放，且达到 30% 的能源节省效率已极为常见。

西门子深信楼宇科技中的数位转型，将带动整个行业的模式转变。未来将出现新的商业模式，其中软体将扮演主要角色，而公开性和透明度将成为关键。以此为基础，服务将需要因应客户不断变换的目标而做出调整，也将因此变得越来越重要。相形之下，封闭式的专属系统将遭淘汰。

此次转型将因此提升效能，带来全新的节省成本契机，而这些丰硕成果，只有在新的数位世界中才能实现。新的商业模式已经改变诸多游戏规则；这些新模式有可能就此颠覆市场。传统的竞争样貌将因此转变为许多合作夥伴关系和联盟形成的网络，进而成为更加复杂的生态系统。

最主要的愿景是建筑能自主管理、自行侦测任何服务需求、与环境沟通，并针对使用者和需求进行调整。这个转变带给物业经理很多的益处：这类型的建物代表设施管理和维护的需求较少、能源消耗更低，且效能经过保证。同时，建物将为内部办公的人员提供支援，背後原因是建筑能支援工作流程最隹化，不仅提升产能也带动创造力。

（本文作者Eike-Oliver Steffen为西门子楼宇科技事业部解决方案与维护事业主管）

**刊头图**（source：Simens）