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产业环境产生巨变 Protech将是不动产转型关键
 

【作者: 王明德】2019年07月29日 星期一

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近期中美贸易大战开打,台湾厂商开始移转位於中国的生产基地,我国政府也大力推动台商回流,不过台商回流後,人工与土地的取得是目前两大问题。



图1 : 全球经济环境快速变化,传统不动产服务已难因应新局,Protech将不动产与科技结合,打造出全新的产业型态。(source:PROPERTUY-REPORT)
图1 : 全球经济环境快速变化,传统不动产服务已难因应新局,Protech将不动产与科技结合,打造出全新的产业型态。(source:PROPERTUY-REPORT)

人工部分随着近年来智慧制造趋势成形,可透过自动化机械取代一部分人力,土地问题则较大,除了厂房之外,企业总部也是目前难解的问题,台湾现在市中心的土地成本取得较高,因此规模较大的企业倾向去中心化,将总部设在偏离市中心的区域,而偏离市中心的总部,除了生活机能要完整外,也需要一定程度的智慧化设计,尤其是现在中国新建筑都已有一定程度的智慧化,久居中国的台商也早已习惯智慧建筑,因此回台之後,不动产业者若能提供智慧建筑案件,成功拿下案件的机会将会大增。


不断进化的Protech

智慧建筑是不动产业者转型的重点,不过对此产业来说,智慧建筑只是其中一环,现在不动产领域积极导入的是不动产科技━Protech,此一名词是由property+technology而成,要让不动产智慧化,智慧建筑的只是其一,Protech还包括了房地产所有的相关服务。


Protech建筑对产业中不同环节的从业者来说有不同定义,对建筑施工者来说,新的机械就是Protech,而对房屋仲介业而言,Protech则会是网路平台,不过就整体发展轨迹来看,Protech有几次重要的转折。



图2 : Protech是传统不动产科技化转变的一部分,不但包含了新技术的融入,同时也涉及社会心理学的变化、消费模式的转变和城市管理执行的变革。(source:RealtyNXT)
图2 : Protech是传统不动产科技化转变的一部分,不但包含了新技术的融入,同时也涉及社会心理学的变化、消费模式的转变和城市管理执行的变革。(source:RealtyNXT)

首先是1990年代网际网路刚问世时,业者透过网路建构资讯平台,将不动产资讯搬上网路,解决了线下资讯流通有限的问题。後来行动通讯普及,Airbnb与wework陆续成立,翻转了不动产的买卖与租赁模式,创造出庞大的共享经济产值。


至於新一代的Protech,多数业者认为会是AI加上IoT的应用,透过AIoT串联并分析不动产领域中的所有资讯,让系统业者可设计并提供更多的功能,也让使用者可以享受更贴身完整的服务。


从根本来看,Protech是传统不动产科技化转变的一部分,不但包含了新技术的融入,同时也涉及社会心理学的变化、消费模式的转变和城市管理执行的变革。因此可以把Protech视为「不动产+网际网路」「房地产+物联网」「房地产+AI」等概念,由此可知,Protech的发展趋势将会越来越快、越来越广泛。


事实上Protech现在已然崛起,在新创领域中就已产生独角兽。美国线上房产仲介公司Compass以网路中介与租赁房屋,在2017年12月月完成了4.5亿美金的风险投资,目前市场价值超过22亿美元,中国的链家地产则是集房产交易服务、资产管理服务为一体,当地各大集团也纷纷注资。除了这两家大型业者外,过去五年已有将近1,000家Protech新创企业拿到将近70亿美元的市场资金,大量冲击传统的不动产产业。


智慧建筑需跨界整合

近年来全球城市化速度加快,根据联合国人囗司公布全球最新都市化人囗数据,估算2050年时,全球将有多达2/3人囗(约50亿人)居住在城市里,在台湾未来将有近9成人住在城市地区,而城市的土地面积有限,开发空间有限,因此传统不动产企业生存空间被进一步挤压,开发商也会面临大洗牌,房地产市场的开发属性减弱,金融与资产管理将成为不动产领域的重点,因此不动产产业将产生质变,从现在已开发能力为重的型态,转变为土地与建筑物的内容经营能力培植,而其中AIoT、区块链、医疗、交通乃至於金融业的智慧化都将纳入Protech,而以目前发展来看,速度最快的仍是建筑内部软硬体的智慧化。


现在的智慧建筑大量应用了感测、网路与AI技术,让管理者与住户可完整掌握建物资讯,并享受智慧化功能所提供的服务。不过就如前面提到,对不同环节的业者来说,Protech的定义不同,因此要顺利打造智慧建筑系统,有必要先了解智慧建筑的产业供应链。


根据建研所资料,这条供应链以建设公司为起点发包给设计团队规划蓝图後,再交由营造团队建构出智慧建筑。其中,设计团队包括建筑师、系统整合规划顾问、物业管理服务、结构与空调技术、水电及机电公司,营造团队则有营造、监造、系统、建材设备等厂商,至於建筑体落成後,则是平台营运、加值应用、社区大楼、室内设计等业者的服务范围。



图3 : Protech建筑产业中不同环节的从业者来说有不同定义,对建筑施工者来说,新设备就是Protech。(source:The Wall Street Journal)
图3 : Protech建筑产业中不同环节的从业者来说有不同定义,对建筑施工者来说,新设备就是Protech。(source:The Wall Street Journal)

由此观之,智慧建筑横跨建筑与ICT两大领域,两者各具不同的专业知识,在产品生命周期与商业模式上也差异甚多,突显出「整合」上的难题。


正所谓隔行如隔山,建物的内部施工、管线配置及相关法令规范,不是一般ICT业者所能掌握的知识,在设计产品时容易面临不符使用需求的窘况,现在市场就常出现建筑公司当初在导入智慧住宅规划时,因为在市场上找不到立即合用产品,决定自行研发的案例。


目前以建商来主导智慧建筑的现象较普遍,然而ICT产业分工既细且杂,一楝智慧建筑所使用的科技设备,可能得横跨好几家不同公司,建筑业者在不了解ICT产业的情况下,难免会萌生一些不合理的期待,此时就有赖人居中协调。现在建筑产业多会在建筑设计师培训是加入IT知识的学习,使其兼具建筑与IT领域的专业知识,做为建商与ICT业者的沟通桥梁,降低系统整合困难度。


扩展Protech 快速反应市场需求

除了智慧建筑外,仲介业者现在也积极导入Protech,台湾的永厌房屋除了在之前与中华电信ADSL合作推出「联卖捷运系统」、於2002年成立「永厌房仲网」,开启「用网路代替马路」的网路看屋时代,2003年推出全球首创「影音宅速配」外,近年APP盛行的滑经济世代,永厌房屋也开发「永厌快搜APP」等科技工具,对於未来则计画透过AI的导入,精准掌握客户需求,提供更快速、精准的房仲服务。


达尔文曾经说过,「能够生存下来的物种,并不是那些最强壮的,也不是那些最聪明的,而是那些对变化作出快速反应的。」这不仅发生在生物物种,也适用於身处快速发展环境的企业,在科技与社会环境的快速进展下,传统企业势必不断面临冲击,唯有自身不断进化,才能维持竞争力,在变局中永续生存。


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